Прошлое объекта недвижимости важнее, чем другие его характеристики. Наличие «серых страниц» может привести к тому, что покупатель останется одновременно и без денег, и без жилья. Поэтому еще на этапе выбора квартиры или дома следует поискать изъяны в истории перехода прав.
Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, иначе говоря узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости.
B бoльшинcтвe cлyчaeв, при наличии обременений собственник мoжeт жить в квapтиpe или доме, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт. При наличии особых оснований судебные приставы могут арестовать имущество, что предполагает ограничение права пользованием, а в некоторых случаях – изъятие недвижимости. Верховный суд РФ объяснил на примере из практики, по каким причинам это может произойти и чем оборачивается для всех участников сделки.
В июне 2017 года индивидуальный предприниматель был признан банкротом, в связи с чем его имущество (земельный участок и жилой дом) были арестованы и выставлены на публичные торги. В объявлении было указано, что имущество принадлежит должнику на праве собственности и находится в залоге у ПАО "Сбербанк".
Победитель торгов перечислил задаток и оформил договор купли-продажи. Договор гарантировал сохранение права собственности на имущество за продавцом до момента передачи к покупателю. Также в нем констатировалось, что имущество не имеет обременения, либо покупатель об этом извещен, и данные обременения не являются помехой для приобретения имущества.
После подписания договора, покупатель, желая переоформить права собственности, заказал выписку из ЕГРН, из которой узнал, что на имущество наложен арест в рамках уголовного дела еще с 2012 года. По этой причине в августе 2019 года покупатель направил уведомление об отказе от договора, ввиду невозможности передачи имущества ему в собственность.
Учитывая прописанные в договоре условия, задаток покупателю возвращен не был, в связи с чем он обратился в суд.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции встали на сторону продавца. Они сослались на то, что истец мог узнать об аресте имущества из направленной финансовым управляющим выписки из ЕГРН от 20 ноября 2018 года, так и самостоятельно, поэтом сочли отказ истца от договора необоснованным. Не согласившись с решением, истец обратился в ВС РФ.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, рассмотрев данное дело, пришла к выводу о том, что суды изучили не все необходимые для правильного разрешения спора обстоятельства.
Проведя расследование, коллегия напомнила, что согласно п. 10 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" организатор торгов обязан указывать в сообщении о продаже имущества сведения о его составе и характеристиках. Если продавец намеренно скрыл от покупателей данные о наличии в отношении реализуемого имущества обременений, которые препятствуют передаче этого имущества в собственность покупателя и регистрации перехода прав, возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут приниматься во внимание.
Кроме того, суды первых инстанций не дали оценку доводам истца о том, что:
- в выписке от 20 ноября 2018 года, на которую ссылается ответчик содержатся сведения о наличии ареста имущества, но нет указания на то, что он наложен судом в рамках уголовного дела;
- финансовый управляющий, разместив в ЕФРСБ сообщение об одностороннем отказе покупателя от исполнения договора купли-продажи имущества, согласился с прекращением договора и вновь выставил данное имущество на торги, не возвратив истцу полученные от него денежные средства и не предприняв действий по снятию ареста.
Учитывая данное разъяснение и невозможность передачи права собственности на арестованное в рамках уголовного дела имущество, коллегия констатировала, что у покупателя есть неотъемлемое право на отказ в одностороннем порядке от заключенного по результатам торгов договора купли-продажи. По мнению коллегии, именно продавец отвечает за неисполнение договора, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.
В связи с тем, что решения судов нижестоящих инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права и при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, коллегия отменила их и направила дело на новое рассмотрение.
