В российском законодательстве четко прописано, что субъекты малого и среднего предпринимательства, арендуя помещения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, наделены правом преимущественного выкупа недвижимого имущества. Конкретные условия предпринимательских пользований данными правами установлены Положениями №159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Но вместе с тем эта процедура дополнительно регламентируется положениями муниципальных образований, которым территориально вверено арендуемое имущество.
На примере города Москвы наблюдается образцовое регулирование данной процедуры со стороны местных властей. Весь механизм просто и развернуто прописан в тексте Административного Регламента Предоставления государственной услуги города Москвы «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».
Тем временем Московская область в отличие от своего административного центра имеет совершено другое положение дел. Еще в 2008 году местные власти приняли Закон Московской области №145/2008-ОЗ «О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области». Но, к сожалению, на практике нормативно-правовой документ не объясняет регулирование порядка выкупа субъектами МСП имущества, которым владеет муниципалитет или государство. Данный закон только отсылает нас к положениям №159-ФЗ от 22.07.2008. К тому же не принято никаких общих регламентов, которые могли бы дополнительно регулировать этот процесс на территории Московской области.
Именно полное отсутствие законодательных положений на уровне региона и муниципалитета стало отрицательной характерной особенностью механизма приобретения имущества со стороны представителей бизнеса, арендующих помещения, не только в Московской области, но и в ряде других субъектов РФ.
Справедливости ради стоит обратиться к попытке решения данной проблемы со стороны некоторых муниципальных образований. Например, в городском округе Котельники Московской области по решению местного Совета депутатов от 27.05.2015 N 4/15 такая процедура имеет дополнительный регламент механизма отчуждения из муниципальной собственности муниципального образования. При этом документ все равно не предоставляет такой точности в регулировании процедуры выкупа, какая расписана в Административном Регламенте Москвы.
Ссылаясь на положительный пример Москвы, стоит заметить и предоставленную возможность осуществления подачи заявления, получения результата и оформления документов на преимущественный выкуп в онлайн-формате на портале Правительства Москвы, тогда как аналогичный интернет-портал Московской области такой функцией не обладает.
Кроме неточностей в законодательном регулировании, заявители сталкиваются со множеством трудностей и на практике. Например, при подаче заявления могут допустить ряд ошибок, приложить не полный пакет документов, опоздать по срокам их подписания или не соблюсти порядок оплаты. В результате, как правило, следует отказ, и заявители вынуждены обращаться к судебному вмешательству. Здесь же зачастую наблюдаются и недобросовестные действия со стороны самих органов заявления, которые превышая свои полномочия, запрашиваются излишние документы, не влияющие на принятие решения. Бывают и случаи, при которых администрация муниципалитета может прислать договор купли-продажи с условиями, противоречащими российским законам.
Резюме:
В целях грамотного решения вышеуказанных проблем не только на уровне Московской области, но и в остальных субъектах РФ, следует разработать специализированные административные регламенты с единым регулированием процедуры преимущественного выкупа субъектами МСП для каждого региона.
Принятие таких НПА имеет острую необходимость в современных условиях цифровизации и стремления руководства страны к простоте и доступности госуслуг для любого бизнеса и всего населения. Наличие соответствующих законодательных положений позволит уменьшить количество нарушений как со стороны заявителей, так и со стороны ведомств, уполномоченных в принятии решений.
