Земельным законодательством закреплено право арендаторов публичных земель, владеющих участками земли на основании договоров аренды сроком более пяти лет, передавать свои права и обязанности по договорам аренды и сдавать арендованные земельные участки в субаренду без согласия арендодателя, но с обязательным уведомлением последнего.
Однако, данным правом арендаторов очень часто пренебрегают органы муниципальной власти практически по всем регионам РФ. До настоящего момента споры между арендаторами и арендодателями, связанные с распоряжением права аренды, решались судами неоднозначно, так как судебная практика по данному вопросу также была неоднозначна. Но 22.07.2021 Определением № 305-ЭС21-4791 Верховный суд РФ озвучил однозначную позицию по данному вопросу.
Суть спора
Местная администрация (арендодатель) передала Обществу (арендатор) в пользование участок на 49 лет. Из договора аренды следует: субаренду необходимо согласовывать с арендодателем.
Общество обратилось в администрацию с просьбой согласовать передачу части участка в субаренду. Несмотря на отказ администрации, Общество передало в субаренду часть участка. Узнав об этом, администрация потребовала расторгнуть договор аренды и вернуть землю. Первая инстанция в иске отказала. По общему правилу ЗК РФ при аренде публичного участка на срок более 5 лет для того, чтобы передать его в пользование третьему лицу, согласие арендодателя не нужно. Достаточно уведомить арендодателя, что общество и сделало. На момент заключения договора Земельный кодекс РФ уже действовал. Апелляция отменила решение нижестоящего суда и удовлетворила иск. При заключении договора общество согласилось с его условиями, в дальнейшем их не оспаривало. Поскольку арендатор допустил существенное нарушение договора, администрация вправе его расторгнуть. Кассация с этими выводами согласилась. Верховный суд РФ оставил в силе решение первой инстанции и среди прочего отметил следующее. По договору аренды участка на срок более пяти лет арендатор имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором. Обратное противоречит закону, то есть пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, императивно установившего свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.
