В Госдуму РФ внесен законопроект, в котором предложено установить обязательный досудебный порядок предъявления требований участников долевого строительства к застройщикам по вопросам качества строительных работ. Законопроект опубликован в электронной базе данных Госдумы: https://sozd.duma.gov.ru/bill/983620-7.
Основные положения законопроекта
Авторами законопроекта «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» выступили законодательное собрание республики Башкортостан и депутат Государственной думы от партии «Единая Россия» Михаил Бугера.
В пояснительной записке утверждается, что в последнее время резко возросло количество судебных исков к застройщикам с претензиями о несоблюдении ими стандартов качества строительства или сроков передачи квартир. По мнению авторов законопроекта, это приводит «злоупотреблению правами» (в чем заключается злоупотребление, авторы не поясняют). При этом основными субъектами обогащения якобы являются не столько потребители-дольщики, сколько юристы и юридические компании, эксперты и экспертные организации, общества по защите прав потребителей (обоснования этого утверждения в записке не приводится, несмотря на тот очевидный факт, что большая часть взысканных денег в любом случае идет гражданину, как не приводится и причин, почему эта ситуация нуждается в изменении).
В качестве первоочередного требования, которое может предъявить участник долевого строительства, предлагается установить требование о безвозмездном устранении недостатков. Право предъявления иных требований, а также право на обращение в суд, сохранятся лишь в том случае, если застройщик не воспользовался предоставленной ему возможностью устранить недостатки собственными силами добровольно. Авторы утверждают, что данная мера даст застройщику возможность оперативно устранять строительные недоработки, позволит избежать судебных издержек сторонами, в целом снизит нагрузку на судебную систему и положительно повлияет на срок исполнения заключенных договоров (несмотря на то, что досудебный порядок удлиняет процесс разрешения спора).
В случае обращения участника долевого строительства, в котором сообщается о наличии недостатков, застройщик будет обязан за свой счет провести осмотр, получить заключение о наличии (или отсутствии) указанных недостатков и стоимости их устранения. Для получения заключения (проведения осмотра) нужно будет привлечь соответствующих экспертов, состоящих в едином реестре специалистов НОСТРОЙ и НОПРИЗ.
Кроме того, застройщик обязан устранить обнаруженные недостатки собственными силами. В случае если застройщик не исполнил обязанность по устранению недостатков, гражданин вправе потребовать соразмерного снижения цены договора либо возмещения затрат на устранение недостатков третьими лицами участнику долевого строительства, но только в той части недостатков, которые подтверждены экспертным заключением, в том числе и в судебном порядке.
Предлагается установить, что неустойка за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства будет взиматься в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта) или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если же участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с извлечением дохода и осуществлением предпринимательской деятельности, то предусмотренная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Также предлагается исключить из периода просрочки передачи объекта долевого строительства, необходимого для целей исчисления соответствующей неустойки, случаи такой просрочки, вызванные требованиями дольщиков в отношении качества объекта.
Оценка обоснованности и предполагаемого регулирующего воздействия
Данный законопроект представляет собой пример неприкрытого лоббизма со стороны застройщиков, недовольных тем, что в настоящее время существует относительно эффективный механизм, позволяющий участникам долевого строительства получать денежное возмещение за нарушение своих прав. Приводимые в качестве обоснования предлагаемых изменений доводы не выдерживают никакой критики, поскольку взыскание штрафов, неустоек и убытков за нарушение прав участников долевого строительства, предусмотренные заключенным ими договором и нарушенные застройщиком, никак не может считаться злоупотреблением правом. Тот факт, что в защите прав гражданам помогают юристы, эксперты и общества прав потребителей, также сам по себе не свидетельствует ни о чём негативном, что нуждалось бы в корректировке. Приходится заключить, что цель принятия законопроекта – освободить застройщиков от последствий нарушения своих обязательств и несправедливым образом сдвинуть баланс интересов в их отношениях с гражданами.
