Еще в 2017 году Федеральное собрание приняло Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Нормативно-правовой регламент наделен особым механизмом защиты прав участников долевого строительства, которым является специализированный фонд, именуемый компенсационным фондом.
Изначально формирование компенсационного фонда производилось в целях защиты от последствий банкротства застройщика, а именно для завершения строительства, если объект недвижимости находится на высокой стадии готовности, или возврата денежных средств долевым участникам, если объект находится в начальной стадии своего строительства. При этом должны быть обязательно выполненными два условия, а именно: само по себе банкротство застройщика и внесение им средств в данный фонд.
По идее, еще на момент 2017 года все объекты строительства должны были вноситься в компенсационный фонд. Результат эффективности работы данного механизма и влияние на минимизацию рисков дольщиков должно было показать время. На тот момент ряд сомнений вызывал факт отсутствия большого процента взносов. Статистика компенсационного фонда показывает, что с начала 2018 года по окончание 2019 года в него поступило около 7,5 млрд рублей. Также согласно статистике фонд к моменту наступления 2019 года обеспечил выполнение по договорам долевого участия на общую сумму, составившую порядка 625 млрд рублей.
Экспертные юристы не выражали единогласного мнения о необходимости формирования такого фонда. Также отсутствовала уверенность в эффективности фонда в качестве механизма, защищающего дольщиков. В целом, деятельность компенсационного фонда сравнивали с функциями Агентства по страхованию вкладов, которые были определены Федеральным законом от 23 декабря 2003 года №177-ФЗ «О страховании вкладов физлиц в банках РФ».
Главной целью фонда создатели видели возможность принятия мер, которые позволят вкладчикам получить деньги в рамках установленной суммы даже в тех случаях, где отсутствует банк, обязанный выполнить возврат денежных средств. Назначение компенсационного фонда заключается в защите прав, законных интересов и даже имущества тех дольщиков, которые пострадали от невыполнения обязательств застройщиком в результате его банкротства.
В целом фонд необходим, чтобы заменить хлипкую систему страхования ответственности застройщиков и повысить их профессионализм, предоставив больше гарантий дольщикам в части строительства и введениях их жилья в эксплуатацию в рамках соответствующего срока.
К основным функциям работы фонда относится аккумулирование девелоперских отчислений. Стоит отметить, что данные отчисления не являются единственным источником формирования фонда. Сюда же относятся и средства за счет приобретаемого имущества, благодаря чему фонд может участвовать в инвестиционной деятельности.
Фонд также выполняет и общественные функции, которые осуществляет посредством тесного взаимодействия с девелоперами и органами власти, как государственной, так и муниципальной. На данный момент все еще остается непонятным разделение публично-правовой компании по защите дольщиков и самого компенсационного фонда. Здесь важным моментом выступает тот факт, что активы фонда существуют обособленно от собственности публично-правовой компании, а главное, что взыскание по обязательствам публично-правовой компании не может быть обращено на средства компенсационного фонда. Учитывая такие положения, эксперты считают компенсационный фонд новым специальным способом публичной правовой защиты дольщиков.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости с первым участником долевого строительства после 1 января 2017 года обязует застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд. Размер соответствующих отчислений установлен законодательством и составляет 1,2%, рассчитываясь на основании стоимости каждого договора, предметом которого являются квартиры.
При возникновении ситуаций, в которых проявляется неплатежеспособность застройщика, фонд распределяет накопленные средства либо в качестве выплаты компенсации дольщикам, либо для оказания девелоперу поддержки в части строительства в целях его завершения. При этом выбор направления действий компенсационного фонда остается за участниками долевого строительства. В случаях банкротства застройщика ликвидатор проводит общее собрание, в рамках которого дольщики принимают соответствующее решение.
Важно, что в соответствии с п. 71 ст. 217 Налогового кодекса РФ компенсация, которую получает физлицо – участник долевого строительства из средств компенсационного фонда, не облагается налогами. Конечно, главное назначение фонда – возможность обращения дольщиков за восстановлением своих прав. Вместе с тем фонд контролирует соблюдение застройщиками ряда требований, установленных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а значит обладает и функциями управляющего в отношении застройщика.
