Право на защиту: недвижимость в границах КРТ

Что представляет собой программа КРТ? 

Комплексное развитие территорий, или КРТ – это программа модернизации российских городов, в рамках которой производится снос или реконструкция устаревших объектов и строительство более современных и благоустроенных. Но это не просто обновление старой застройки на новую.

Речь идет о реновации в масштабах государства: изменении внешнего архитектурного облика и внутренней инфраструктуры городов, создании эффективных «цифровых» пространств и новых рабочих мест. КРТ – одно из ключевых направлений градостроительного развития регионов, на него возлагаются важные экономические и социальные задачи.

На сегодняшний день подписано 356 договоров о комплексном развитии территорий по всей России, в стадии реализации находится уже 11 тыс. га земли. В Москве градостроительный потенциал составляет примерно 2, 5 тыс. га – все это участки, занятые бывшими предприятиями, аварийными или устаревшими объектами, которые администрация города планирует включить в КРТ.

В зависимости от типа застройки комплексное развитие территории подразделяют на:

• КРТ жилой застройки – реновация аварийного, ветхого или неблагоустроенного жилья;
• КРТ нежилой застройки – модернизация бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий, на которых располагаются здания коммерческого назначения, в том числе самовольные постройки.
• КРТ незастроенной территории – освоение пустых участков земли либо территорий с государственными и муниципальными зданиями.

В этой статье мы разберем механизм реализации КРТ нежилой застройки и поговорим о возможных рисках для владельцев недвижимости при попадании объектов в программу КРТ. 

Быть или не быть проекту: кто определяет?  

Порядок принятия решения о комплексном развитии территорий описан в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ч.2 ст. 66), согласно которому итоговый вердикт может быть принят как на федеральном, так и на региональном и местном государственных уровнях.

Инициатива о КРТ принадлежит Правительству РФ:

• В отношении недвижимости, которая находится в федеральной собственности;
• Если для осуществления программы привлекаются средства из федерального бюджета;
• В том случае, когда задачу исполняет юридическое лицо, определенное Правительством РФ.  

Решение принимают региональные органы власти:

• Если программа проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ;
• Если в границы КРТ включены два и более муниципальных образования.

В остальных случаях проект комплексного развития территорий разрабатывают и принимают органы местного самоуправления. С инициативой о проведении КРТ могут выступить и сами правообладатели.

Какие объекты могут попасть в КРТ нежилой застройки?

• Территории, занятые самовольными постройками;
• Земельные участки, на которых расположены здания, не имеющие охранного статуса;
• Участки, вид разрешенного использования (ВРИ) которых не соответствует ПЗЗ;
• Земли, используемые неэффективно, например, пустыри или участки с недостроенными зданиями, заброшенные промышленные зоны;
• Аварийные объекты капитального строительства, подлежащие сносу или реконструкции;
• Здания, нарушающие градостроительные регламенты.

В границы КРТ могут быть включены объекты без перечисленных признаков, если они находятся рядом с устаревшей или незаконной застройкой, т.е. в пределах одной планировочной инфраструктуры. Так в 2022 году Арбитражный суд г. Москвы отказал собственнику в удовлетворении иска о неправомерности включения в КРТ земельного участка, который находился в одном районе с «проблемной» недвижимостью. (дело № А40-64636/2022).

Недвижимость включили в КРТ: что ждет владельца?

Все правообладатели земельных участков, включенных в границы комплексного развития территорий, получают предложение об участии в программе. Таким образом, они могут стать спонсорами строительства нового жилого комплекса или микрорайона.

В свою очередь, участие в программе КРТ в качестве инвестора может быть также невыгодным проектом и потребовать серьезных вложений, например, разработку документации по планированию территории, строительство транспортных или социальных объектов за счет собственных средств.

Но даже если правообладатель готов финансировать в развитие города, вступить в программу он сможет только при согласии других собственников, чья недвижимость оказалась в границах будущего проекта. Договор о КРТ будет недействителен, если хотя-бы один из владельцев не готов его реализовать.

Срок подписания такого соглашения составляет не более 45 дней с момента получения проекта решения о КРТ. Если в течение этого времени государственная инстанция не получит коллективное согласие, то право на заключение договора о КРТ переходит на торги, а правообладателей ждет процесс изъятия объектов с последующей выплатой денежной компенсации.

Можно ли оспорить решение о КРТ?

Обжаловать решение о включении объекта в КРТ владельцы нежилой недвижимости могут в арбитражном суде или в суде общей юрисдикции. Шанс на победу если и возможен, то как правило в тех случаях, когда при принятии решения госорганом нарушены законы РФ либо права собственников.

В ряде случаев есть возможность исключения участков из зоны КРТ через процедуру изменения правил землепользования и застройки. Владельцы недвижимости также могут отстаивать в судебном порядке справедливый размер денежного возмещения при изъятии объектов.