Само по себе оспаривание изъятия недвижимого имущества четко изложено в нормативно-правовых актах, регулирующих данную сферу деятельности. Императив, предписанный при возникновении подобных ситуаций показывает, что процедура исчерпывающе регламентирована и данные обстоятельства не зависят от собственника изымаемого имущества.
Основания для проведения процедуры определены в ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации, однако данный перечень не является исчерпывающим, а пункт 3 данной статьи «Иные основания, предусмотренные федеральными законами» является отсылочной нормой. Данной формулировкой можно охарактеризовать практически любой случай, который прямо не прописан в Земельном кодексе РФ, но служит основанием для изъятия недвижимого имущества. Следует также учесть тот момент, что изъятие для государственных или муниципальных нужд не может быть произведено в пользу иного частного лица, то есть изъять участок от одного собственника в угоду другого частного лица запрещено.
Алгоритм изъятия недвижимого имущества достаточно чётко регламентирован, без лишних вводных и особой конкретики он делится на несколько этапов:
Именно судебное разбирательство и является предметом обсуждения, так как весь процесс оспаривания происходит исключительно в судебном порядке.
При возникновении спора в рамках изъятия для вышеуказанных нужд необходимо выстроить позицию, основанную на нарушении прав собственника. При этом она может выражаться во многих аспектах, будь то несогласие с суммой возмещения за изъятие объектов недвижимости, нарушение процедуры и иные обстоятельства, способные повлиять на решение органов в отношении изымаемой собственности.
В частности, судебная практика различается не только по положительным и отрицательным решениям в рамках процесса изъятия, но и по регионам целом.
Экономические концентраты преобладают в общем объёме соответствующей недвижимости и это неудивительно, так как самые крупные с точки зрения экономики регионы обладают наибольшим потенциалом финансирования и развития соответствующих инфраструктур, способных повлиять на общее благо жителей государства в целом.
Вообще нельзя не принимать во внимания экономический фактор, служащий двигателем всех процессов, так как деньги – один из самых необходимых инструментов развития как отдельно взятых стран, так и мира в целом. Государства с сильнейшими экономиками дают больший уровень жизни своим гражданам, нежели те, чью финансовые возможности не позволяют обеспечить элементарно необходимых нужд, в виде медицины, образования и достойных рабочих мест.
Обоснованность изъятия может стать спасительным кругом. Например, региональная практика показывает, что недоказанность обоснования может привести к победе в делах, казавшихся безнадежными. Как один из примеров, признаются незаконными действия, связанные с изъятием лишь части земельного участка, образованного в результате раздела собственности, так как теряется возможность его использования по прямому назначению. В этой ситуации собственник вправе потребовать денежное возмещение за весь земельный участок и находящиеся на нём объекты недвижимости.
Если возникает прямое нарушение со стороны госоргана, это также может сыграть на руку частному лицу, особенно в том случае, когда были грубо нарушены соответствующие регламенты и иные положения закона в области соблюдения процедуры изъятия земельного участка.
Если же существенные нарушения, либо доводы касательно отсутствия соответствующих фактов, доказывающих отсутствие необходимости изъятия земельных участков не находят подтверждения, то позиция по делу обречена на отрицательное решение суда. В том числе сомнительной будет и попытка доказать использование земельного участка строго по целевому назначению, когда имеется хотя бы один зафиксированный факт эксплуатации для иных коммерческих целей.
На практике находятся собственники, выходящие в суд с иском о том, справедливо ли определение, что только изымаемый объект недвижимости способен удовлетворить запрос, направленный на реализацию общественных интересов. Речь идёт о проведении соответствующей судебной экспертизы, которая дает четкий ответ на поставленный вопрос, а именно: возможна ли реализация проекта путём подбора иных объектов? Насколько увеличится сумма реализации проекта в данном случае? Была ли возможность реализовать проект иным способом, не требующим изъятия недвижимого имущества? И так далее. В большинстве случаев такие попытки хоть и являются редкостью, но всё же имеют право на существование. И все же практика по ним пока отрицательная. Минусом является и тот факт, что расходы на проведение довольно дорогостоящей экспертизы несёт также собственник.
Хотелось бы добавить, что в случае, когда ваша собственность попала в соответствующий распорядительный акт государственного или муниципального органа об изъятии для соответствующих нужд, то в большинстве случаев лучшее на что можно надеяться – это увеличение суммы возмещения за объекты недвижимости. Как многие возможно уже знают, на практике, отчёт об оценке, предоставленный государственным органом может не отображать ряд факторов, способных существенно повысить выкупную стоимость изымаемой недвижимости.
Ранее мы уже писали о том, что изъятие для государственных или муниципальных нужд служит для достижения общественных целей и интересов. Участие в данном процессе иного частного лица запрещено, ибо само по себе уже не будет являться изъятием. Однако есть категория дел, которая фактически не является изъятием в классическом понимании, так как в конечном итоге изымаемые объекты недвижимости идут в общую массу масштабно кластера, именуемого комплексным развитием территории (КРТ). Само по себе понятие КРТ раскрыто в ст.1 Градостроительного кодекса РФ. механизм его реализации мы подробно описали в предыдущем материале: «Право на защиту: коммерческая недвижимость в границах КРТ».
Особенность в данном случае заключается в том, что изъятие будет производиться хоть и в пользу государственного или муниципального органа, но в конечном итоге будет отдано на реализацию частному лицу, либо группе частных лиц, способных выполнить столь масштабный проект, и в этом случае именно частный капитал будет иметь практически неограниченные возможности.
Право изъятия объектов недвижимости для целей КРТ предполагает не только изъятие всех объектов, принадлежащих конкретному частному лицу или лицам в границах необходимого земельного участка, но и часть из них, так как для реализации конкретного проекта КРТ могут потребоваться только определенные объекты, а не все, которые находятся в границах земельного участка.
В данном контексте мы получаем довольно опасную неразрывную связку, при которой понятие «Для государственных или муниципальных нужд» и «Для целей КРТ» становятся неотъемлемыми частями друг друга. Ввиду чего мы и подходим к тому моменту, что реализация гражданско-правовых отношений становится на определенных этапах невозможной без судебного разбирательства.
Вообще ситуация с КРТ более неоднозначная и интересная, так как одни хотят из него выйти, другие настаивают на реализации данных проектов хотя бы частично, третьи и вовсе требуют признать проекты незаконными.
В целом необходимо лишь понимание того, является ли объект, подлежащий изъятию – объектом самовольного строительства со всеми отсюда вытекающими последствиями, так как для собственника данный вариант развития событий будет являться самым неблагоприятным. Ведь при таких обстоятельствах он не только не сможет получить соответствующее возмещение, но и будет вынужден нести дополнительные расходы, связанные со сносом и приведением земельного участка в соответствие с положениями, возникшими до нарушения прав.
