По каким причинам могут возникнуть разногласия?
Изучив судебную статистику последних 10 лет, мы выделили самые распространенные виды земельных конфликтов:
1. Завышена кадастровая стоимость земельного участка
Кадастровая стоимость – важный показатель, определяющий размер налогов и других платежей, связанных с владением и использованием земли. С 2019 года кадастровую стоимость земельных участков по всей России определяют государственные эксперты уполномоченных бюджетных учреждений. При массовом методе оценки специалистам не всегда удается учитывать индивидуальные характеристики земельного участка. По этой причине кадастровая стоимость участка часто не соответствует рыночной, и как правило, превышает ее.
Понимая несовершенство действующей методики, государство оставляет владельцам объектов право оспаривать результаты кадастровой оценки в досудебной комиссии или суде, если для этого есть основания.
2. Неверно определены границы
Соглано судебной статистике, самые распространенные виды конфликтов – претензии соседей друг к другу о границах своих участков. Причиной этому могут служить ошибки в кадастровых документах, отсутствие четкого обозначения границ либо неправомерные действия одного или обоих участников спора.
Споры об установлении границ участков часто затягиваются и осложняются разногласиями сторон, а в особо сложных ситуациях доходят даже до Верховного суда. Чтобы избежать подобных разбирательств, рекомендуем при покупке обращать внимание на наличие точно установленных координат и границ земельных участков.
3. Отсутствует право собственности на землю
Распространенной причиной возникновения споров относительно прав собственности становится отсутствие правоустанавливающих документов на участок. К примеру, гражданин приобрел землю у соседа, однако не оформил должным образом передачу прав собственности. Теперь он обращается в суд для подтверждения права владения этим участком.
4. Возникли разногласия между собственниками по поводу раздела общего земельного участка
Между собственниками общего земельного участка могут возникнуть споры относительно его раздела. К примеру, один из владельцев желает продать свою часть, но не может этого сделать из-за несогласия соседа.
Для урегулирования конфликта оба владельца могут обратиться в суд. Перед этим следует провести оценку земли и определить ее рыночную стоимость, чтобы уполномоченный орган смог принять обоснованное решение.
5. Объекту неправильно присвоен ВРИ или земля используется не по назначению
Вид разрешенного использования (ВРИ) земли влияет на величину ее кадастровой стоимости, а значит, и на налоговую нагрузку собственника.
Когда земельный участок не используется в соответствии с установленным ВРИ, владелец может переплачивать большие суммы по налогу на имущество.
К примеру, земельный участок имеет множественный ВРИ, включающий несколько назначений, а по факту на нем располагается только офисное помещение. В таком случае, налоговая база будет выше, так как участок, наделенный группой ВРИ, стоит дороже. Основной и вспомогательный ВРИ правообладатель может выбрать самостоятельно из перечня, установленного градостроительным зонированием. Если среди предусмотренных ВРИ нет того вида, который интересует правообладателя, необходимо вносить изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Чтобы изменить условно разрешенный ВРИ, нужно получить разрешение. Для этого заинтересованное лицо должно подать заявление в уполномоченный орган муниципального образования, например, в комиссию по подготовке ПЗЗ муниципального образования. Решение принимает глава администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний.
6. На земельный участок необходимо установить сервитут
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации коммуникаций или иных нужд.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения интересов и потребностей как физических, так и юридических лиц. Например, если вам необходимо провести коммуникации через соседний участок или обеспечить доступ к вашему дому, вы можете обратиться к соседу с предложением установить сервитут.
Существует два вида сервитутов: частный и публичный. Частный сервитут устанавливается между двумя собственниками земельных участков по соглашению сторон, а если его не удается достичь, то возникает земельный спор, который решается в суде. Публичный сервитут устанавливается в интересах общества или государства только на основании закона или решения органа государственной власти. И частный и публичный сервитут можно оспорить в судебном порядке.
7. Нарушены нормы экологической безопасности в санитарной или природоохранной зоне
В настоящее время в ЕГРН вносятся сведения о местоположении особых природоохранных и санитарных зон: например, зон охраны газопроводов и электросетей, железнодорожного и автомобильного транспорта, особо охраняемой природной территории и др. В границах этих территорий устанавливаются ограничения в использовании земельных участков. Государство может привлечь владельцев земель к административной и даже уголовной ответственности, если нарушаются установленные нормы, и тем самым наносится вред окружающей среде.
В каком порядке разрешаются земельные споры?
В общих чертах порядок урегулирования земельных споров выглядит следующим образом:
- Лицо, чьи права были нарушены, в зависимости от вида земельного спора может подать заявление в орган местного самоуправления или иск в судебный орган. В документе должны быть подробно описаны все обстоятельства ситуации с указанием нарушенных статей нормативно-правовых актов.
- При неудовлетворительном решении органа местной администрации, дело может быть оспорено в суде.
- Решение земельных споров в суде часто носит затяжной характер и редко ограничивается одним заседанием. В некоторых случаях может быть назначено проведение судебной экспертизы. В случае несогласия с решением суда, любой из участников спора может подать апелляционную, кассационную жалобы до вступления судебного решения в законную силу.
В области земельного законодательства существует множество нюансов, каждый из которых может значительно повлиять на ход судебного дела. Кроме того, часть нормативных актов могут допускать различные варианты толкования, поэтому выиграть земельный спор без поддержки опытного юриста бывает крайне сложно.
Юристы Ховард Раша – эксперты в области урегулирования земельных конфликтов
Мы предлагаем комплекс услуг, затрагивающий все сферы сопровождения и согласования операций по земельным правоотношениям и готовы подключиться к разрешению спора на любой стадии процесса. За годы работы на юридическом рынке наши юристы накопили обширный опыт в области земельного права, лучшим подтверждением которого являются многочисленные рекомендации наших клиентов и кейсы, которые мы представили на нашем сайте.
