Риски сделок с недвижимостью по доверенности

13 мая 2022

Верховный суд разъяснил на примере из практики, как допущенные нарушения при регистрации имущества могут привести к отчуждению права собственности на него.

После совершения сделки по продаже квартиры в 2016 году ее собственник скоропостижно скончался. Это не помешало покупателю, Сергееву Артуру, зарегистрировать переход права собственности, так как продавец заблаговременно оформил доверенность на другого человека для представления его интересов в госорганах.

Спустя некоторое время Сергеев использовал приобретенное имущество в качестве обеспечительного залога в возврате крупной суммы. Деньги не были возвращены, и в ноябре 2017 года районный суд Санкт-Петербурга вынес решение о взыскании задолженности с Сергеева путем продажи заложенной квартиры с публичных торгов.
В мае 2019 года у квартиры появился новый покупатель - Макеев Дмитрий. Когда он обратился в Росреестр для оформления права собственности, ему отказали. В ведомстве засомневались в добровольности отчуждения прав собственности на квартиру Сергееву первоначальным собственником.

Полгода спустя Администрация Невского района Санкт-Петербурга также предъявила свои права на квартиру. Истец обосновал это тем, что переход прав на квартиру был зарегистрирован с нарушениями: прав на наследство умершего никто не заявлял, соответственно, имущество является выморочным.

Макеев выступил в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. Он ссылался на то, что является добросовестным покупателем, а смерть первоначального собственника не может являться основанием для признания его сделки недействительной. Все три инстанции удовлетворили требования Администрации, а Макееву отказали. Последний обратился в Верховный суд.

Гражданская коллегия напомнила положения п. 1 ст. 432 ГК РФ: договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме. Сделку с первоначальным собственником признали законной.

Затем он обратился к п. 60 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года. В этом пункте говорится, что отсутствие госрегистрации перехода права не позволяет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. То есть нарушения при регистрации перехода права от Березина к Сергееву сами по себе не могут являться основанием для признания сделки недействительным. Других же причин недействительности сделки суды не установили.

Суд пришел к выводу, что решение нижестоящих судов нельзя признать обоснованными. Квартира была приобретена на торгах и полностью оплачена, действия пристава и сам процесс не оспаривались, отметил ВС.

По итогу акты трех инстанций были отменены, а дело передано на новое рассмотрение.

Узнавайте свежие новости законодательства первыми!